落地玻璃门、玻璃幕墙、玻璃窗……玻璃作为一种建筑材料，美观、时尚，越来越多地被用于建筑当中。不过伴随着大面积玻璃建筑装饰的使用，一旦出现破损，相关的保修问题却让不少业主感到头痛。由于玻璃幕墙涉及到共有和私有的问题，相关的法律法规并没有明确规定。因此，一旦发生纠纷，只能走法律程序，“个案”解决。

     案例

     搬到新家一年半 卧室大落地玻璃出现破损

     最近，吴小姐很郁闷。她家卧室的大落地玻璃突然出现了破损，因为搬到新家才一年半，她认为，应该在保修期内，直接找物业公司维修就行了。结果，物业公司的人来现场看过后，告诉她，她家的玻璃幕墙并不属于墙体，只能算窗户，因此只能按照普通玻璃保修一年，如果算墙才能保修三年。吴小姐对此很不解，“明明是那么大的落地玻璃，明明是玻璃做的墙，怎么就是窗了？是不是物业故意逃避责任才这么说的？如果真的过了保修期，谁来负责维修？”

     玻璃幕墙存在一定的安全隐患，在天气炎热等情况下，可能会出现自爆等情况。类似吴小姐这种情况，如果玻璃材料一年多就非人力因素损坏，应该是质量问题。我们作为物业管理公司，从业主角度出发，应该和开发商交涉处理。不过，这样的交涉本身并没有强制力。

     难点

     公共外墙与业主自用部分重合的 法律无明确规定是墙还是窗

     那么，玻璃幕墙出现损坏，究竟由谁来保修？玻璃建筑材料应该谁保修，主要看它是否是公共部分。如果是公共墙体，那么就应该是物业管理公司负责保修。如果是室内结构，则根据它是窗还是墙的划分确定保修期，但对于一些公共和业主自用重合的情况，相关法律法规并没有明确的规定。

     关键点在于对玻璃幕墙是墙还是窗的划分，如果是墙体，则属于公共部分。如果是窗户，则属于业主所有，由业主承担维修责任。

     但是，对于很多业主来说，大面积玻璃材质的建筑面，既兼顾了墙体的功能，但说是一面大窗户，又好像无可厚非。玻璃墙体一般是指由玻璃面板与支承结构体系组成的、可相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。但有关公共外墙与业主自用部分重合的情形，到底应该划分为墙还是窗，相关法律法规并没有明确规定。

     据了解，在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，就有“中心”说（即“壁心”说）、“空间”说、“最后粉刷表层”等五种不同的主张。但是，在实际操作过程中，玻璃幕墙到底是窗还是墙，到底沿用那一种理论主张来划分？目前的法律法规并没有对此进行严格意义上的划分与规定。因此，遇到类似的纠纷，最后往往都要通过法律途径，进行个案分析解决。消委会也接到过类似的案例，但调解难度比较大，最后都建议双方走法律程序来解决。

     维修

     落地玻璃算窗户只能保修一年 属于墙体才能保修三年

     关于玻璃幕墙是墙还是窗的划分，也会导致保修期的不同，且保修期过后的维护也不一样。

     如果玻璃幕墙被认定为墙，即为共有部分。参照关于外墙的保修期限，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。而关于玻璃幕墙的保修期，2008年2月1日起颁布施行的《既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第八条规定，施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修，保修期不少于三年。关于玻璃幕墙的规定，各个地方情况也不一样。例如上海就在2012年2月1日起，施行《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》，按照第十七条规定：“施工单位应当按照国家和本市有关规定在玻璃幕墙保修期内承担保修责任。玻璃幕墙防渗漏的保修期不低于5年。”

     如果玻璃幕墙被认定为窗，则根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，门窗翘裂的保修期限最低为一年。这意味着被认定是窗的玻璃幕墙只有一年的保修期。

     另外，在保修期过后，玻璃幕墙的不同划分维修情况也有所区别。即如果认定为共有部分，是墙，在玻璃幕墙保修期限届满后，可以动用住宅专项维修资金进行维修。如果玻璃幕墙认定为业主专有部分，是窗户，则在保修期限届满后不能使用住宅专项维修资金进行维修，应由业主自行维修，所产生的维修费用由业主自行承担。